Dlaczego ten zawód?
- Szansa na karierę w dużych spółkach posiadających szerokie portfolio nieruchomości
- Możliwość rozwoju na stanowiskach inwestycyjnych w branży deweloperskiej
- Sektor otwarty zarówno na prawników i ekonomistów, jak i geodetów i architektów
Analiza nieruchomości to skomplikowany proces. Jego przedmiotem – jak sama nazwa wskazuje – są nieruchomości, które literatura przedmiotu definiuje jako wydzieloną powierzchnię ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi, takimi jak m.in. budynki bądź urządzenia. Nieruchomość sama w sobie nie ma wartości. Można ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub innych korzyści, które przynosi lub przyniesie w przyszłości. Wpływ na jej wartość ma kilka elementów, a są nimi m.in. położenie nieruchomości, jej stan zagospodarowania, poziom cen rynkowych w bliskiej okolicy oraz jej użyteczność i potencjalna zbywalność. Rynek nieruchomości można podzielić ze względu na jego funkcjonalność. Według tej kategorii wyróżniamy zatem rynek mieszkaniowy, handlowy, przemysłowy, rolny, a także biurowy. Jego analizą zajmują się multidyscyplinarne zespoły ekspertów. Zdaniem Michała Kręcisza, Dyrektora Projektu w Zespole ds. Analiz Nieruchomości w PKP, ten proces można podzielić na trzy istotne etapy:
– Pierwszy etap ma charakter opisowy. Zawarty jest w nim ogólny opis nieruchomości, na który składają się m.in. lokalizacja nieruchomości i jej otoczenie, powierzchnia, charakterystyka naniesień z określeniem ich podstawowych danych technicznych, opis jej stanu prawnego, jej aktualne przeznaczenie i stan zagospodarowania oraz podsumowanie wyniku finansowego nieruchomości w danym okresie.
Po sporządzeniu profilu nieruchomości eksperci przechodzą do części analitycznej związanej z kwestiami finansowymi.
– Druga część obejmuje analizę rynku nieruchomości na danym terenie, głównych trendów w poszczególnych segmentach rynku, potencjalnych nisz rynkowych oraz analizę optymalnego wykorzystania nieruchomości – wyjaśnia Michał Kręcisz.
W trzecim etapie natomiast zespół analityczny wyciąga wnioski z dwóch wcześniejszych części procesu i przedkłada rekomendację określającą najlepszy sposób wykorzystania nieruchomości z podaniem mocnych i słabych stron konkretnego scenariusza oraz związanych z nim szans i zagrożeń.
Profil i zakres obowiązków
Pracę analityka ds. nieruchomości cechuje przede wszystkim różnorodność, zwłaszcza w tych spółkach, które posiadają bogate i zróżnicowane portfolio nieruchomości. Dokonując szczegółowego opisu obiektu oraz przeprowadzając analizę finansową eksperci z tej branży wykorzystują wewnętrzne bazy danych o zasobach swoich nieruchomości, a także zajmują się oceną segmentu rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę aktualny sposób optymalnego użytkowania nieruchomości oraz cel hipotetyczny. W swojej codziennej pracy analitycy starają się odpowiedzieć na pytanie, jak organizacja może najefektywniej wykorzystać swoje nieruchomości.
– W przypadku nieruchomości, którymi dysponuje PKP, mówimy o możliwości ich zagospodarowania, dokonania koniecznych inwestycji oraz rozporządzenia (w tym w drodze sprzedaży), oddania do odpłatnego korzystania, umowy o wspólnym zagospodarowaniu nieruchomości z zewnętrznym partnerem. Nasz dział wpiera zatem managerów najwyższego szczebla w podejmowaniu ważnych decyzji dla spółki – wyjaśnia Michał Kręcisz.
W tej branży wymaga się od analityków zatem nie tylko wiedzy, ale również wysoko rozwiniętych kompetencji interpersonalnych.
– Dobry analityk potrafi tworzyć również różne scenariusze, trafnie interpretuje sytuacje na podstawie zebranych danych (zawierają się w nich i informacje, i dokumenty) oraz jest bardzo dobrze zorganizowany – dodaje Michał Kręcisz. – Dodatkowo stawiamy na rzetelność, dokładność i interdyscyplinarność. Jak już wspominałem, portfolio naszych nieruchomości jest bardzo szerokie, a nasi pracownicy powinni w tym wypadku posiadać wiedzę prawniczą, ekonomiczną i techniczną.
Perspektywy rozwoju
Karierę w obszarze analizy nieruchomości można rozpocząć po bardzo różnych kierunkach studiów. Organizacje z tej branży poszukują zarówno prawników, jak i ekonomistów.
– Cenimy sobie również specjalistów legitymujących się tytułem rzeczoznawcy majątkowego, posiadających wiedzę na temat komercjalizacji nieruchomości, zajmujących się branżą deweloperską lub ekspertów z tytułem zarządcy nieruchomości. Na rynku staramy się również pozyskać specjalistów od zagospodarowania przestrzennego – wylicza Michał Kręcisz.
W przyszłości analitycy mogą rozwijać swoje kompetencje m.in. w obszarach związanych ze sprzedażą i komercjalizacją nieruchomości.
– Świetnie sprawdzą się również w działach zagospodarowania przestrzennego. Analityków widziałbym również na stanowiskach związanych z zarządzaniem mieniem danej organizacji lub z inwestycjami, na przykład w branży deweloperskiej – dodaje Michał Kręcisz.
W dużych organizacjach na analityków czekają stanowiska seniorskie, następnie eksperckie oraz managerskie, a w przyszłości – również dyrektorskie w obszarze prowadzenia projektów.